不動産投資>万が一の時の強い味方!不動産売買契約の特約は要チェックです!

民法では、不動産売買契約を結んだ後であれば、
引渡し前に土地や建物が天災などの不可抗力で
消滅した場合も、買主には代金を支払う義務があると
定めています。
この義務のことを専門用語で「危険負担」と
呼んでいます。
しかし、不動産の売買では、契約から実際の
引渡しまでに数ヶ月間掛かるのが一般的で、この
危険を売主側が負うという内容の特約を付ける必要が
あるという考えが常識になってきています。
そのため、一般的な不動産売買の契約書には、
所有権が買主に移転して初めて、危険負担が買主に
移転する旨の特約を明記します。
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更に、引渡し前に不可抗力が原因で不動産の一部
または全部が損害を受けた場合、契約を解除できると
定めるのが一般的です。
不可抗力で建物が契約の履行をすぐに行えない状態に
なってしまった場合、売主の負担で補修した後に
引渡すことにしても良いし、契約を解除して
しまっても良いということになります。
買主がローンを利用して購入する場合は、契約書で
定めた期日までに融資が承認されないケースも
時々あります。

その危険に備えるために用意されるのが、
ローン特約です。
買主の責任でないことが原因で融資の一部または
全部が行われない際に、買主が無条件で契約を
解除することが可能だとする特約です。
ローン特約で契約が解除された場合、売主は
既に受け取っている代金の全額を返還しなければ
なりません。
仲介業者も、仲介料を買主、売主の双方に返還する
必要があります。
これらの特約の有無を、売買契約書で十分に確認して
おいて下さい。

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